Depuis le second semestre 2023, plusieurs sociétés de gestion ont procédé à des révisions à la baisse de la valeur de leurs parts. Cette tendance, jusqu’alors rare dans le secteur, s’inscrit dans un contexte où la valorisation des actifs immobiliers fait l’objet de corrections régulières. Les taux de distribution, auparavant stables voire en progression, affichent désormais des écarts marqués selon les segments et les stratégies.
Les projections pour 2025 émanent de cabinets spécialisés et d’acteurs institutionnels, qui anticipent une poursuite de l’ajustement des prix. Les scénarios publiés convergent vers une accentuation des mouvements de revalorisation négative, sous l’effet conjugué de facteurs macroéconomiques et réglementaires.
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SCPI en 2024 : entre stabilité apparente et signaux de fragilité
En ce début d’année, le marché des SCPI affiche un visage rassurant. Les bulletins trimestriels publiés par les sociétés de gestion se veulent tranquillisants : taux de distribution attractifs, collecte solide, univers de placement immobilier qui reste large. Mais derrière cette façade, les premiers signes de faiblesse se dessinent. Plusieurs gestionnaires ont déjà acté une baisse du prix des parts, en particulier dans les segments des bureaux et du commerce, exposés à la montée de la vacance locative et à la révision des valeurs d’expertise.
Du côté des investisseurs, la réalité se fait sentir : les listes d’attente au retrait s’allongent pour certaines SCPI à capital variable, et les délais de cession s’étirent de façon inédite. Prenons le cas de Primopierre ou d’Atout Pierre Diversification : la pression sur le prix de souscription n’a jamais été aussi forte. Pour les sociétés de gestion, jongler entre demandes de retrait et nouvelles souscriptions relève désormais de l’équilibrisme, l’objectif étant de maintenir la confiance et d’assurer la liquidité du système.
Voici les principaux signaux que le marché ne peut plus ignorer :
- Baisse du prix des parts SCPI sur les actifs de bureaux
- Fragilisation du rendement, en particulier pour les patrimoines exposés aux grandes métropoles
- Montée des incertitudes sur le marché immobilier tertiaire
Le rendement demeure l’argument phare, mais l’écart entre promesse et réalité se creuse. La baisse de valeur des actifs, déjà visible dans plusieurs sociétés civiles de placement immobilier majeures, pèse sur la stabilité affichée. Les investisseurs expérimentés restent en alerte, guettant les prochaines annonces des sociétés de gestion, attentifs à la moindre modification du prix de souscription SCPI ou des modalités de retrait.
Quels facteurs expliquent la perspective d’une baisse des prix en 2025 ?
Le recul des prix sur le marché des SCPI s’ancre d’abord dans la transformation du paysage monétaire européen. Depuis deux ans, la Banque centrale européenne resserre sa politique, relève les taux d’intérêt pour contenir l’inflation. Résultat : le financement immobilier coûte plus cher, l’accès au crédit se complique, la capacité d’achat des investisseurs institutionnels et particuliers recule. La baisse des prix immobiliers que l’on observe en France et ailleurs en Europe finit par toucher de plein fouet les patrimoines détenus par les SCPI.
Trois dynamiques majeures sculptent cette tendance :
- La valorisation des actifs, désormais alignée sur un marché en repli, subit une pression continue.
- Les expertises menées en 2023 et 2024 révèlent des baisses marquées, notamment pour les immeubles de bureaux.
- Le marché secondaire perd en fluidité, ce qui rallonge les délais pour retirer ses fonds.
Les sociétés de gestion, comme BNP Paribas REIM ou Paribas REIM, ajustent leurs prix de souscription pour coller à la nouvelle donne. D’après la Banque de France, la BCE ne prévoit pas d’assouplir rapidement les taux. Les revenus locatifs subissent la pression, la demande recule, et la stabilité promise s’effrite. Les investisseurs institutionnels, souvent les premiers à réagir, réévaluent leur exposition, modifient la composition de leurs portefeuilles. Les prévisions prix immobilier pour 2025, relayées par les grands gestionnaires, se rejoignent sur un point : la tendance baissière est loin d’être achevée.
Quels analyses des principaux acteurs du marché ?
2025 s’annonce comme un tournant inévitable pour l’ensemble des sociétés de gestion de SCPI. D’un acteur à l’autre, le constat se fait unanime : une correction s’impose. Les perspectives de baisse des prix de souscription se précisent, surtout sur les segments bureaux et sur les stratégies de diversification patrimoniale. Chez les poids lourds du secteur, comme Rivoli Avenir Patrimoine ou Atout Pierre Diversification, les objectifs de rendement sont revus à la baisse, les taux de distribution devraient se contracter encore.
Voici quelques positions marquantes adoptées par les gestionnaires majeurs :
- Corum, qui a su bâtir une réputation de solidité, alerte sur la pression croissante qui pèse sur les revenus locatifs.
- Praemia REIM met en avant l’urgence de renforcer la gestion des actifs, surtout dans les zones où la vacance s’accroît.
- Kyaneos Pierre, dont l’activité est tournée vers la rénovation, table sur une stabilité relative, tout en reconnaissant que la baisse des prix SCPI est inévitable.
AEW insiste sur les arbitrages stratégiques à venir : certains patrimoines, parfois surévalués ces dernières années, subissent aujourd’hui des corrections franches. Les investisseurs institutionnels, très attentifs à la liquidité, préfèrent désormais les solutions à capital variable, capables d’absorber les à-coups du marché immobilier. Les derniers comités d’investissement partagent la même vision : retour à la normale sur les valeurs d’expertise, attention accrue à la qualité de gestion, et pour quelques gestionnaires, l’opportunité de repositionner leur offre sur des segments plus dynamiques.
Adapter sa stratégie d’investissement face à un marché en mutation
L’attentisme n’a plus sa place. Désormais, chaque investisseur, expérimenté ou nouvel arrivant, doit interroger la pertinence de son exposition au placement immobilier SCPI. Le contexte d’une baisse annoncée des prix et d’un marché instable impose de revoir ses choix. La diversification redevient centrale : assurance vie, contrat d’assurance vie multi-supports ou même recours aux véhicules du type FIA représentent des options valables pour préserver la performance tout en limitant les secousses.
Face au recul des revenus locatifs et à l’incertitude qui pèse sur les rendements, certains investisseurs arbitrent, d’autres profitent de la décote sur les parts SCPI pour renforcer leur position, misant sur une remontée progressive. Une chose ne change pas : la liquidité se tend, le marché secondaire reprend de l’animation, les délais de retrait s’allongent. La stratégie s’adapte. Là où l’accumulation de parts sur des sociétés de gestion réputées semblait aller de soi, il faut désormais disséquer les bilans, examiner la nature des actifs sous-jacents, viser au-delà des seuls bureaux.
Dans toute la France et à travers l’Europe, alors que les taux directeurs jouent au yoyo, les schémas de placement évoluent. Il faut ajuster son enveloppe fiscale, décider du montant en euros à mobiliser, évaluer le degré de mutualisation des risques, et vérifier la capacité de la SCPI à capital variable à encaisser les remous. Ce qui passait hier sous silence devient aujourd’hui une nécessité : pratiquer l’arbitrage, affiner sa gestion. L’époque du rendement sans surprise s’efface, laissant place à celle de l’anticipation et de la vigilance active.
Au bout du compte, la SCPI s’apprête à traverser une zone de turbulence, pleine de choix décisifs, où seuls les investisseurs les mieux préparés sauront tirer leur épingle du jeu.
